영끌 어려움 DSR 시행 담보대출
안녕하세요,
부동산을 잘 모르는 저도 내용을 보고 알아야 할 것 같아서 정리한 부동산 소식 정리입니다. 부동산 관심 있으신 분들은 꼭 알아야 합니다. 청약, 재건축은 물론이고 빌라, 아파트 구매 등 모두 해당됩니다.
개인별 DSR(총부채 원리금 상환비율) 40% 적용 대상을 오는 7월부터 단계적으로 확대하는 내용을 담은 금융당국의 '가계 부채 관리방안'에 대해 은행권은 앞으로 '영끌'(영혼까지 끌어 쓴다는 뜻) 대출이 막히게 될 것이라고 평가했습니다.
그리고 DSR이 DTI(총부채상환비율)를 대체하면서 향후 주택담보대출 취급 시 '소득'이 중요한 요소로 작용하게 돼 개인별 대출 한도의 편차가 발생할 것이며, 특히 저소득자들의 대출 한도가 크게 줄어들 것이라는 분석이 나왔습니다.
개인별 DSR 40% 적용 대상이 오는 7월부터 2023년 7월까지 3단계에 걸쳐 확대될 예정인 가운데, 변경된 제도 시행 전 대출을 미리 받아두려는 가수요가 급증할 것이라는 우려도 제기됐습니다.
- 영끌 대출 중단 신용대출 불가
오늘 29일 은행권은 금융당국이 발표한 가계 부채 관리방안에 대해 "대출자 단위 DSR 도입이 핵심", "개인별 DSR 40%의 단계적 적용으로 '영끌'이 어려워질 것"이라고 평가했습니다.
DSR은 대출 심사 때 대출자의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표로, 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 모두 포함합니다. 따라서 DSR 기준을 낮추면 '영끌 대출'을 막는 데 효과를 볼 수 있습니다.
은행권 관계자는 "개인별 DSR를 도입하면 도입 전보다 신용대출 한도가 줄어들 수밖에 없을 것", "유연한 소득 인정 방법을 운용한다고 해도 근로소득자 등을 제외하면 소득 인정받기가 쉽지 않아서 대출 가능 금액이 줄어들 가능성이 크다"라고 내다봤습니다.
특히 이번 대책부터는 DSR 산정 시 신용대출 만기를 일률적으로 '10년'으로 적용해 산출하던 것을 '7년'(올해 7월)→'5년'(내년 7월)으로 단계적으로 줄이기로 하는 내용이 포함되면서 은행권에서는 기존처럼 주택담보대출의 부족분을 신용대출로 메우는 것이 어려워질 것으로 내다봤습니다.
은행 관계자는 "DSR 산정 시 신용대출의 경우 현재는 상환 방식과 무관하게 대출 총액을 10년 분할 상환하는 것으로 가정해 산출해왔으나 변경 후에는 7년, 5년으로 단계적으로 축소된다", "이로 인해 '마이너스통장'의 경우 DSR에 미치는 영향이 커지기 때문에 기존처럼 주담대 부족분을 신용대출로 커버하지 못하는 상황이 발생할 수 있다"라고 했습니다.
- 개인별 DSR 시행하고 주택담보대출 한도 줄어듦
오는 7월부터 단계적으로 개인별 DSR가 시행되면 고소득자보다는 저소득자 위주로 대출 가능 금액이 크게 줄어들며 타격이 클 것이라고 은행들은 예상되고 있습니다. 현재 주택담보대출에서 개인별 DSR 40%가 적용되는 경우는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택을 담보로 은행에서 신규 주택담보대출을 받는 경우입니다.
그 외 올해 7월부터 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억 원 초과 주택으로 개인별 DSR 40% 규제가 확대되면 고소득자의 경우 기존에도 LTV 규제로 대출 한도에 제약이 있었기 때문에 큰 영향이 없지만, 저소득자들의 경우 DSR 40%가 새롭게 적용되면서 대출 한도가 크게 줄어듭니다.
예컨대 연소득 2천만 원인 A가 다른 대출이 없는 상태에서 만기 20년으로 주택담보대출(대출금리 연 2.5%, 원리금 상환 기준)을 받을 때 DSR 70%가 적용되는 현재는 대출 가능 금액이 최대 2억 2천만 원이지만 DSR 40%가 적용되면 1억 2천600만 원만 가능해 1억 원 가까이 줄어듭니다. 같은 조건에서 만기 30년이라면 대출 가능 금액이 현재 최대 2억 9천500만 원에서 1억 6천900만 원만으로 1억 2천만 원 이상 줄어듭니다. 신용대출의 경우 현재 연소득 8천만 원 초과 및 신용대출 총액 1억 원 초과자에만 적용하던 DSR 40% 규제를 7월부터 신용대출 총액 1억 원 초과자에 적용하기로 하면서 고소득자뿐 아니라 연소득이 5천만∼8천만 원 이하인 이들이 대출을 받기가 더 어려워질 전망입니다. 시중은행 관계자들은 "개인별 DSR 도입이 주택담보대출을 받아 주택을 사려는 실수요자들에게 부담으로 작용할 수 있을 것", "DSR 규제 강화로 소득이 낮은 서민이 주택담보대출을 받기가 더 어려워지고, 실수요자들이 대출을 받아 집 사기가 어려워질 것"이라고 공통된 반응을 보였습니다. 이 때문에 은행들 사이에서는 개인별 DSR 강화 시행 전에 미리 대출을 받으려는 수요가 급증할 것이란 우려가 나오고 있습니다. 한 시중은행 관계자는 "서울 주택 평균 가격이 9억 원을 넘었다는 평가가 나오는 상황에서 7월부터 전체 규제지역의 시가 6억 원 초과 주택에 개인별 DSR 40% 규제를 적용하면 실질적으로 규제지역의 모든 부동산을 담보로 한 자금 운용이 모두 제약될 것으로 예상된다"며 "이 때문에 규제지역 중하위 주택을 구입하려 하거나 보유하고 있는 사람들이 7월 제도 도입 이전에 급히 부동산 구입과 대출 신청을 할 것으로 보이며 이 경우 집값이 더 오를 수 있다"라고 했습니다. 다른 은행 관계자도 "오는 7월 대책 시행 전에 신용대출을 미리 받아놓으려 하는 고객들이 몰릴 수 있다"며 "특히 6억∼9억 원 사이 주택을 구입하려고 계획 중인 고객의 경우 잔금을 앞당겨서 7월 전에 매입하려 할 것으로 보인다"라고 말했습니다.
- 비주담대 한도 규제 확대, 전세대출
다음 달 17일부터 은행에서 토지·오피스텔 담보대출을 받을 때도 'LTV 70%'를 적용하기로 한 방안에 대해 은행권은 "시장에 미치는 영향이 제한적일 것"이라고 평가했습니다.
금융당국은 현재 상호금융권에만 비주택 담보대출에 대해 LTV 70% 규제를 적용하던 것을 내달 17일부터 전 금융권으로 확대하기로 했습니다. 이와 별도로 토지거래허가지역 내 신규 비주택 담보대출에 대해선 LTV 40% 규제를 오는 7월부터 적용하기로 했습니다. 한 시중은행 관계자는 "비주담대 LTV 한도 규제 확대는 대출 규모가 상대적으로 적기 때문에 시장에 미치는 영향력은 제한적일 것으로 예상된다"라고 했습니다. 다른 은행 관계자도 "비주담대 관리 체계에 따른 대출 취급 감소 영향은 크지 않을 것으로 판단된다"며 "은행 전체 자산 중에서 비주담대가 차지하는 비중은 2 금융권에 비해서 높지 않다"라고 설명했습니다. 이번 방안으로 은행들 간에 전세대출 취급 경쟁이 심화될 것이란 예상도 나왔습니다. 이번 방안에 전세자금 대출, 예·적금 담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환 재원이 인정되거나 정책적 필요성이 있는 경우(서민금융상품, 정부·지자체 협약대출), 소액 대출(300만 원 미만) 등에는 대출 신청 때 차주 단위 DSR 적용이 제외된다는 내용이 담겼기 때문입니다. 시중은행 관계자는 "차주별 DSR 적용이 제외되는 대출로 전세자금 대출이 포함됨에 따라 현재 은행권에서 '건전성 유지하 대출 성장 정책'의 일환으로 전략적으로 추진 중인 전세대출 경쟁이 은행 간에 치열해질 것으로 예상된다"라고 말했습니다.
대출 사례
대기업 직장인 A 씨(35)는 지난해 말 서울 성북구 소재 한 아파트를 6억 1000만 원에 구매했다.
연 소득 6000만 원인 A 씨는 주택담보대출 약 2억 4000만 원과 신용대출 1억 원을 은행에서 빌려 주택을 구매할 수 있었다. 29일 금융위원회가 발표한 '가계부채 관리 방안'에 따르면 오는 7월부터는 A 씨처럼 주택담보대출과 신용대출을 적극 활용해 주택을 구입하는 소위 '영끌' 매수가 한층 어려워진다.
금융위는 대출자별 총부채 원리금 상환비율(DSR) 규제를 2023년 7월 전면 시행하기로 하고, 3단계에 걸쳐 단계적으로 대상을 확대하겠다고 밝혔다. DSR는 모든 가계대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눈 값이다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담이 포함된다. 현재는 투기지역·투기과열지구에 시가 9억 원 초과 주택을 담보로 한 신규 주택담보대출과 연 소득 8000만 원 초과 대출자가 1억 원 초과 신용대출을 받을 때 DSR가 40%(비은행권 60%)를 넘을 수 없다. 하지만 오는 7월부터는 모든 규제지역의 6억 원 초과 주택을 담보로 신규 주택담보대출을 받거나 연 소득에 관계없이 1억 원 초과 신용대출을 받을 때 대출자별 DSR 40% 규제가 적용된다. 앞선 A 씨의 경우 오는 7월 이후 주택을 구매하기 위해 주택담보대출을 실행할 때 한도가 대폭 줄어들게 된다. A 씨가 주택 구매를 위해 빌린 주담대, 신용대출과 이자의 연 상환액은 약 3300만 원이다. 이를 A 씨의 연 소득으로 나눌 시 DSR는 55.6%로 계산돼 규제 비율을 넘어서게 된다. DSR 40% 규제 비율을 맞추기 위해서는 A 씨의 주택담보대출 한도가 1억 원 넘게 줄어들게 된다. 금융위에 따르면 올해 2월 기준 서울에 위치한 아파트 약 83.5% 가격이 6억 원을 초과한다. 서울에 아파트를 구매하는 거의 모든 사람이 7월부터 주택담보대출을 받기 어려워진다는 의미다. 경기도 아파트 중 약 33.4%도 주택 가격이 6억 원을 초과하는 것으로 조사됐다.
DSR를 계산할 때 신용대출에 적용하는 만기 산정 방식도 더 깐깐해진다. 현재는 DSR 산정 시 신용대출에 대해 만기를 획일적으로 10년으로 계산했다. 만약 은행에서 1억 원의 신용대출을 받았다면 연 상환액은 1000만 원으로 계산한 것이다. 금융위는 이를 실제 만기가 반영되도록 체계를 정비해 7월부터는 7년, 내년 7월부터는 5년으로 하향 조정하기로 했다. 내년 하반기부터는 신용대출에 대해 DSR 산정 시 월 상환액이 2배로 늘어난다는 의미다. 1억 원 신용대출에 대한 연 상환액이 2000만 원으로 계산된다. 다만 특정 분할 상환 구조를 갖는 신용대출의 경우 실제 만기를 DSR 산정 만기로 적용하기로 했다. 금융위가 대출자별 DSR 규제를 확대 적용하는 것과 함께 신용대출 산정 만기도 함께 조정하며 대출 한도가 더 줄어들 것이라는 우려가 나온다. 금융위 관계자는 "금융권의 신용대출 취급 경쟁으로 대출자 상환 능력이 고려되는 심사 관행이 약해지고, 거액 신용대출 취급이 확대됐다"며 "분할 상환 상품 확산을 통해 가계대출의 구조적 건전성이 제고될 것으로 기대한다"라고 설명했다.
대출자별 DSR 산정 시 소득 외 상환 재원이 인정되는 전세자금 대출과 예적금 담보대출, 보험계약대출은 제외된다. 정책 목적의 서민금융 상품과 정부·지방자치단체 협약대출 등도 제외 대상이다. 이들 대출은 현재와 같이 받을 수 있다.
대출자별 DSR 적용 대상은 3단계에 걸쳐 확대된다. 내년 7월에는 총대출액이 2억 원을 2억 원을 초과하는 사람은 모두 연 소득 대비 갚아야 하는 원리금이 40%를 넘지 못한다. 총대출액이 2억 원을 초과하는 사람은 전체 차주 중 12.3%(약 243만 명)다. 2023년엔 총대출액이 1억 원을 초과하는 사람에게 대출자별 DSR 규제가 적용된다. 1억 원 이상 대출이 있는 사람은 전체의 28.8% 수준이지만 금액 기준으로는 전체 가계대출의 76.5%에 해당한다.
금융위 관계자는 "DSR는 대출자별 상환 능력을 심사하고 규율하는 방식으로 소비자 보호 차원의 규제"라며 "금융회사의 건전성을 제고하고 금융소비자의 과도한 대출을 억제할 수 있을 것으로 보인다"라고 말했다.
즐거운 하루 보내세요.
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