프랑스 부동산 매매 (프랑스 집사기)

안녕하세요, 프랑스 부동산에 대한 정보, 집 구매하기 소개 및 공유 합니다.

프랑스는 20세기 말부터 ~2008년 까지 꾸준히 부동산이 상승하다가 2008년 금융위기로 대 폭락을 하였습니다. 그 후 2018년 말까지 꾸준하게 부동산이 상승하였고, 1년 반정도 하락세에 있었습니다.

언론에서는 프랑스는 2020년 코로나 여파로 인하여 부동산이 5% ~ 15% 하락 하고 있습니다. 30년을 넘게 일한 많은 부동산 업자들이 전반적인 부동산 하락을 예측한다고 합니다.
'2분기에는 9월 초에 발표는 어떻게 나올까?' 라는 생각으로 많은 사람들이 국토부 발표를 기다리고 있습니다.
부동산 시간에서는 단기적 고용 시장 위기와 부동산 매입에 감소로 인하여 불가피한 손실에도 불구하고 많은 매물들이 빨리 매도를 하기 원하는기 때문에 비 합리적인 계약이 일어 나고 있다고 합니다.

2020년 유럽 부동산
스위스 +0.5%, 네델란드 -0.7%, 독일 -1.2%, 벨기에 -1.4%, 프랑스 - 1.4%, 포르투갈 -2.5%, 이탈리아 -3.0%, 영국 -3.0%, 스테인 -3.2%, 아일랜드 -3.5%

2021년 유럽 부동산 예측
스페인 +1.5%, 스위스 +1.5%, 포르투갈 1.1%, 이탈리아 1.0%, 영국 0%, 독일 -0.4%, 프랑스 -0.5%, 아일랜드 -0.5%, 벨기에 -0.7%, 네델란드 -1.3%

 

정보 참조 notaires

www.notaires.fr

2020년 1월에 마크롱 대통령의 ‘거주세 폐지’ 결정이후 -  26/11/2019 (https://www.economie.gouv.fr/particuliers/suppression-taxe-habitation-combien-allez-vous-gagner)

코로나 시대 이전까지 부동산시장 활성화와 함께 이야기되었던 것은 ‘거주세 폐지’ 정책입다. 프랑스에서 부동산과 관련된 세금은 크게 ‘토지세’(Taxe Foncier)와 ‘거주세’(Taxe d’habitation)로 분리 됩니다. 토지세는 빌딩·주택 등 모든 영구건축물을 소유한 이들에게 매기는 세금입니다. 거주세는 실제 주택에 거주하고 있는 집주인·세입자 등에게 부과하는 세금입니다. 거주세는 집주인과 세입자 모두 1년에 한 번씩 내는데, 이렇게 매해 거둬들이는 금액만 약 22조원입니다. 마크롱 대통령은 2020년까지 프랑스 가정의 80%가 이를 면제받도록 하며, 2023년까진 전면 폐지할 계획임을 밝혔습니다. 집값을 잡기 위해 부동산 보유세(재산세·종합부동산세)를 높인 한국 정부와는 반대 방향을 택한 것입니다. 마크롱 정부는 왜 이 같은 결정을 내렸을까요?
거주세 폐지는 지난 대선 때 마크롱이 내세운 대표적인 공약 중 하나였습니다. 당시 마크롱은 침체에 빠진 프랑스 경기를 회복하기 위한 대책으로 거주세는 물론 법인세 등 세금의 대폭 감면을 약속했습니다. 당시 서민들을 위한 좌클릭 복지정책이란 평가와 함께 기대와 우려를 동시에 받았지만, 마크롱은 이것이 곧 중산층의 구매력을 높여 경제 전반에 활력을 줄 것이라고 전망했습니다. 실제 집권 초부터 보인 마크롱의 이 같은 기조로 경제가 어느 정도 회복세를 찾았다는 평가도 있다. 그러나 이번 거주세 감세가 마냥 환영할 정책만은 아니라는 게 전문가들의 분석입니다.
전문가들은 이번 감세 정책이 정부로선 전혀 손해 볼 것이 없는 정치적 결정이었다고 지적합니다. 거주세는 지방세다. 따라서 없애더라도 정부로선 크게 손해 볼 것이 없었다는 것입니다. 반면 지방정부는 거대한 수입원을 잃게 됩니다. 벌써부터 프랑스 지방정부는 중앙정부의 이번 결정에 난감함을 표하고 있습니다.
정부의 이번 결정이 결국 토지세를 상승시킬 것이란 우려도 있습니다. 정부 입장에선 ‘과감한 감세 정책’이라는 홍보 효과를 톡톡히 누렸지만, 낮은 금리와 거주세 감세로 인해 집값은 더욱 오를 것이란 지적입니다. 따라서 주택 가격의 50%를 기준으로 책정되는 토지세는 자연히 전대미문의 상승 국면에 놓이게 됩니다. 토지세는 세입자가 아닌 집주인에게만 부과되는 만큼 집주인들의 부담은 오히려 커질 거란 예상도 나오고 있습니다.

코로나 사태 이전 2020년 1월까지 “2020년에도 프랑스 부동산 호조 이어갈 것” 라는 예측이 일반적이였습니다.

대출 금리가 계속 내려가고 거주세 폐지, 대출 제한 완화(월대출금의 3배의 수익X) 등으로 부동산이 안정화 될 것으로 정부에서는 발표 하고 있습니다.

프랑스에서 집 구매하기

1. 매물 찾기

지역 부동산, 인터넷 부동산 플렛폼 등을 이용해서 본인의 버짓에 맞는 매물을 찾는다.
프랑스 부동산에서는 아파트 가격 (Le solde du prix), 복비 (La commission de l'agence), 보증금 (Le depot de  garantie), 법무사 (Les frais d'acte notarie) 비용을 포함 시켜서 모든 가격을 포함한 가격을 버짓에 맞추어서 집을 소개해 줍니다.
집을 찾기 전에 인터넷으로 대출 신청 가상요청으로 본인의 대출 가능 금액을 알아 놓는 것이 좋습니다. (예: Simulation Credit Immobilier, Calculez Capacite Emprunt, Simulation pret immobilier)

가상대출

매물 찾기 방법은 아래 집구하기 블로깅에서 참조해 주세요.

parishop.tistory.com/791

프랑스 집구하기

2. 오퍼 넣기
찾은 매물의 부동산이나 집주인에게 희망하는 가격으로 오퍼를 넣습니다. 이메일을 통해서 서로 의견 조율과  서류 확인후에 거래가 시작이 됩니다.

3. 법무사 (Notaire) 고용
프랑스에서는 법무사가 부동산 거래를 담당해서 일을 합니다. 법무사 비용은 일반적으로 매물의 3~10% 정도 되는데 상황에 따라 다릅니다. 법무사는 나를 위해서 일을 하고 판매자 역시 법무사를 고용 합니다. 법무사들끼리 상대편의 서류가 모두 믿을 수 있는지 검토합니다. 계약서를 사인 할 때 모든 서류를 확인하며 부동산을 통하지 않고 계약을 할 경우에는 가계약서 까지는 알아서 하고 법무사는 은행 대출 이후부터 고용하기도 합니다.

4. 가계약서 (Compromis de vente) 작성 및 사인하기
가계약서는 부동산 또는 집주인이 작성을 하며 매도인과 매수인이 함께 보고 서명을 합니다. 가계약서를 서명하면 매도자는 동의 없이 계약을 취소 할 수 없습니다. 매수자는 계약을 취소할 경우 계약금을 돌려 받을 수 없습니다. 보통 10%의 금액을 계약금으로 하지만 법적 의무는 아니고 매도인이 원하는 금액으로 합니다. 10일이 지나기 전에 계약서를 변경 및 취소했을때 돌려 받을 수 있지만 계약 사항에 따라서 다릅니다.
가계약서를 싸인하기 위한 RDV 이전에 법무사들이 가계약서를 확인 합니다.
법무사가 확인하는 항목 '아파트 면적, 배관 상태, 기생물 유무상태, 에너지 효율성, 자연재해 또는 그 외 위험성, 매물 위생상태, 석면의 유무상태와 위치 설계도와 대조, 전기 및 가스, 수도 상태 점검, 지붕 누수, 건물 누수 등이 있습니다.

5. 대출받기

지금은 1~3%로 대출이 이루어 지고 있어서 프랑스에서 집구매가 활발해 지고 있었지만 코로나 이후로는 거래량이 계속 줄고 있습니다.
가계약서 싸인후에 은행에 대출받기 위해서 대출심사를 받아야 합니다. 물론 집을 찾기 전에 은행에 본인 가정의 소득과 소비, 그리고 보유 현금 금액, 직업 상태 등을 알려서 인터넷으로 문의하면 예상 대출 금액을 문의 하면 1~2일 안에 전화가 오는데 가능 대출 금액을 알려 주기 때문에 집을 찾기 전에 대출 가능 금액을 알아 놓는 것이 좋습니다.
은행에서 요청하는 기본 서류와 가계약서를 제출하고 대출심사를 1달 정도 기다리면 된다고 하는데 개인에 따라, 은행에 따라 다릅니다. 은행에서는 모든 서류가 완벽하면 바로 그자리에서 대출 동의를 해 줄 수도 있으며 최대 4주 안에 답변을 주게 되어 있습니다.(프랑스는 일하는 사람에 따라 늦어 질수도 있습니다.)
대출 보험을 확인해서 가입하세요. 본인의 잘못으로 인하여 대출이 안될 경우 4달이 지나면 대출 제안 취소와 가계약서 취소로 계약금을 못 받을 수 있습니다.

대출 심사를 받기 위해서 제출하는 서류들

개인 신분증, 2년 세무증명, 월급증명 3달, apport 은행 계좌증명, DPE, 가계약서, 상환계산서 등 

6. 매물 정산
대출을 받으면 임시 계좌에 보관되고, 법무사는 중도금 지불후 계약서 싸인 일정 전까지 매물의 거래 상태와 세무상태, 실물 상태를 검사 합니다.

7. 계약 싸인
모든 검토가 끝나고 최종 계약을 싸인하며 그 자리에는 매도인, 매도인의 법무사, 매수인, 매수인의 법무사, 부동산이 반드리 참석 해야 합니다.
계약서에는 집 검사, 매도인과 매수인의 개인 정보 항목, 전주인의 내용, 집 변경, 집수리 등의 내용이 모두 들어 갑니다.
계약서에 본인의 서명이 이루어 지고  L'acte de vente (최종계약서)에 관계자 모두가 서명을 하면 집 등기서류(le titre de propriete)를 받게 됩니다. 
P2P 계약일 경우에 부동산이 없을 수는 있어도 법무사(Notaire)는 의무적으로 있어야 하고 법무사는 정부를 대신해서 나의 부동산 거래에 법적 정당성을 부여해 주는 역활을 합니다.
거래 과정 전반에서 법적인 확인 사항들을 검토하고 준수하며, 거래 시에도 해당 거래가 이루어졌음을 정부에 신고하는 의무도 법무사에게 있습니다. 법무사의 공식 도장은 법적 효력을 가지고 있습니다.

* 계약후에 집 등기서류(le titre de propriete)를 분실할 경우에는 어떻게 하나요?
- 법무사에게 전화해서 요청합니다. (법무사는 100년간 원본을 보관해야 합니다. - 비용지불해야 합니다.)
- SPF(Service de la Publicite Fonciere) 연락 합니다. 혹시 법무사의 연락처나 기록이 없을 경우 SPF에 전화해서 요청 가능합니다.

도움이 되시길 기원합니다.